Quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho hay dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV hoàn thiện có bố cục gồm 16 chương, 263 điều; trong đó tăng 5 mục, bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo ban đầu lấy ý kiến nhân dân.

Đáng chú ý, so với dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4, dự thảo luật lần này đã có rất nhiều quy định được bổ sung trên cơ sở ý kiến của cử tri và nhân dân. Trong đó một số chương, mục, điều đã được chỉnh sửa, thay đổi cơ bản về cấu trúc và nội dung và đã có đánh giá cũng tương đối sâu sắc về từng nhóm vấn đề.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), trong quá trình tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nội dung tài chính đất đai, giá đất nhận được 1.035.394 lượt ý kiến góp ý, là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn của các giai tầng xã hội thông qua tất cả hình thức lấy ý kiến: hội nghị, hội thảo, góp ý bằng văn bản, góp ý qua trang thông tin điện tử…

“Nghiêm túc nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến góp ý của Nhân dân, bộ ngành, địa phương đối với nội dung này, dự thảo Luật đã hoàn thiện các quy định về giá đất về cơ bản thể chế đầy đủ chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và đảm bảo tính kế thừa của hệ thống pháp luật”, ông Đào Trung Chính cho hay.

Theo đó, tiếp thu các ý kiến góp ý, cơ quan soạn thảo dự kiến quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật bao gồm so sánh trực tiếp; thu nhập; hệ số điều chỉnh giá đất thay vì 4 phương pháp như trước. Luật hóa các quy định cụ thể về cách thức, nội dung, trình tự thực hiện định giá đất đối với 3 phương pháp định giá đất đã đề xuất và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính minh bạch, tính chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, đảm bảo tiến độ định giá giảm thời gian chờ đợi của nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục khơi thông nguồn lực đất đai.

Dự thảo cũng bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Đồng thời, ông Đào Trung Chính cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch.

Trả lời câu hỏi của phóng viên về việc, nhiều người lo ngại khi dự thảo Luật vẫn để Chủ tịch UBND huyện, Chủ tịch UBND tỉnh đồng thời là chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, liệu có xảy ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, ông Đào Trung Chính cho biết, việc thẩm định giá đất sẽ gồm 3 khâu là đưa ra phương án về giá, thẩm định và quyết định về giá. Dự thảo luật đã quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, còn có tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất, trong đó số định giá viên và thẩm định giá viên có tỷ lệ không thấp hơn 50% nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá đất và đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá. “Việc tách thẩm quyền phần xây dựng phương án, thẩm định và quyết định như vậy sẽ giúp giám sát lẫn nhau và đảm bảo khách quan”, ông Đào Trung Chính khẳng định.

Ngoài ra, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Đồng thời, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Dự thảo cũng bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng lần đầu được công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026, hàng năm được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung định kỳ và điều chỉnh, bổ sung trong trường hợp cần thiết và xác định phạm vị được áp dụng bảng giá đất rộng hơn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… Dự thảo cũng quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai.

Vì sao quy mô dự án đấu thầu sử dụng đất giảm 20 lần?

So với Luật Đất đai hiện hành, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có thêm quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Ông Đào Trung Chính cho biết, việc này nhằm khớp nối giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu.

Ngoài ra, việc đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng mang nhiều kết quả tích cực cho các địa phương thời gian qua, đặc biệt trong phát triển các dự án về đô thị, nhà ở thương mại, giúp cho bộ mặt đô thị trở nên tốt hơn.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đầu tiên, Ban soạn thảo đề xuất, các dự án có quy mô từ 100 ha trở lên sẽ thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Tuy nhiên, qua nhiều lần tiếp thu các ý kiến góp ý, tại dự thảo luật mới nhất trình Quốc hội, Ban soạn thảo đề xuất dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5 ha trở lên tại khu vực đô thị sẽ đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Quy mô này giảm 10-20 lần so với đề xuất ban đầu.

Ông Đào Trung Chính cho biết, Ban soạn thảo lúc đầu đề nghị quy mô lớn hơn 100 ha với ý nghĩa lựa chọn chủ đầu tư có vốn, kinh nghiệm, công nghệ, thực sự xây dựng được các khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có điểm nhấn, là động lực phát triển cho cả vùng.

Tuy nhiên, trong quá trình tổng hợp, các địa phương cho rằng với quy mô như vậy thì sẽ ít doanh nghiệp được tham gia, sẽ chủ yếu là doanh nghiệp có tiềm lực lớn, trong khi chúng ta đang khuyến khích doanh nghiệp vừa và nhỏ, nên phải hạ mức xuống để phù hợp với túi tiền của các doanh nghiệp tham gia đấu thầu. “Nếu dự án trên 100 ha mới đấu thầu thì quay đi quay lại chỉ có mấy doanh nghiệp lớn tham gia được, doanh nghiệp vừa và nhỏ không có cơ hội”, ông Chính cho hay.

Đại diện Ban soạn thảo cũng cho biết thêm, dù đã giảm mạnh quy mô, nhưng qua góp ý vừa qua, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, việc quy định cứng 5 ha hay 10 ha trong luật vẫn chưa phù hợp. Bởi mỗi vùng đô thị hay nông thôn sẽ có những đặc điểm, địa hình khác nhau. Có ý kiến cho rằng nên giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tự quyết định quy mô dự án đấu thầu bởi Hội đồng nhân dân chính là đại diện cho tiếng nói của nhân dân trong tỉnh.

Cùng với đó, theo đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong quá trình góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định về quy mô dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được rất nhiều địa phương quan tâm góp ý. Nhiều địa phương cho rằng, việc quy định quy mô đấu thầu quá lớn sẽ khiến địa phương gặp khó trong chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng, việc giảm sâu quy mô dự án đấu thầu sử dụng đất sẽ khiến số lượng các dự án thực hiện theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất giảm đi. Trong khi đấu giá được coi là phương thức minh bạch, hiệu quả nhất.